허윤홍 GS건설 대표이사 사장이 이끄는 새로운 '자이'가 도시정비사업에서 무혈입성 가도를 달리고 있다.

애초 경쟁이 예상됐던 곳에서도 단독 입찰이 이어지면서 2024년 11월 자이 리브랜딩 이후 아직까지 도시정비사업에서 출혈 경쟁 없이 선별 수주를 이어가는 모습이다. 

13일 도시정비업계에 따르면 올해 상반기 도시정비사업에서 GS건설이 수주했거나 수주가 유력한 것으로 알려진 사업지들을 살핀 결과 올해 수주 목표액 8조 원의 절반을 훌쩍 넘길 것으로 보인다. 

현재까지 GS건설의 수주 과정을 보면 경쟁 입찰 없이 수의계약 수순을 밟는 형태가 굳어진 것이 공통적이다.

GS건설은 얼마 전 6856억 원 규모의 서울 송파한양2차 재건축 사업으로 마수걸이 수주를 했다. 두 차례 단독 응찰 후 유찰된 끝에 수의계약으로 사업을 따냈다. 

나머지 수주가 유력해 보이는 사업장들에서도 경쟁 없이 단독 수의계약으로 전환하는 과정이 반복될 것으로 보인다. 

각각 26일과 5월1일 시공사 선정 총회를 앞두고 있는 서울 서초진흥아파트 재건축과 부산 광안5구역 재개발 사업도 GS건설이 모두 단독 응찰해 시공사로 선정될 것이 확실시되는 곳이다. 

2154억 원 규모의 서울 개포우성6차 재건축, 2조1540억 원 규모의 서울 성수1지구 재개발도 GS건설이 우선협상대상자로 지정된 상태다. 

아직 공사비가 공개되지 않은 경기 군포금정4구역 재개발 사업은 GS건설이 단독 응찰해 수의계약 절차를 남겨두고 있고 용인 수지삼성4차 재건축 사업도 2차 입찰에 GS건설이 단독 응찰하면 수의계약 전환이 유력한 상황이다.

건설업계 관계자와 전문가들은 GS건설 수주에서 1년 넘게 경쟁이 사라진 배경을 두고 건설 불황 장기화, 건설사 눈치보기 전략 등의 원인이 복합적으로 작용했다고 분석한다.    

먼저 건설 불황이 장기화된 데다가 공사비 상승과 금리 부담 등의 리스크가 겹치면서 건설사들이 사업지 선정에 보수적으로 나서게 된다는 얘기다. 

건설업계 한 관계자는 "수년째 건설업황이 좋지 않은 상황이고 앞으로도 그럴 것으로 전망되기 때문에 '수주를 하면 무조건 이익을 본다'는 과거의 공식이 더 이상 통하지 않는다“며 "아무리 대형사라도 수주 경쟁을 확대하면서 인력과 재원을 방만하게 운영하기보다 유리한 사업지에 집중하는 것이 효율적이라고 판단할 것"이라고 말했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "도시정비사업에서 유찰된 사례들을 보면 대부분 공사비가 시공사 눈높이보다 낮아서 그런 경우가 있다"면서도 "건설사 재무 상태와 해당 입지 상징성, 향후 예상 분양가 등까지 복합적 원인이 작용해 사업지마다 경쟁이 성사되지 않은 이유를 통일하긴 어렵다"고 말했다. 

다른 건설사의 사업 진행 상황을 유심히 지켜보면서 승률을 냉정하게 계산하는 '눈치보기 전략'이 확산하고 있다는 지적도 나온다. 

건설업계 다른 관계자는 "사업지 선정 초기 단계부터 조합원과 스킨십을 늘리면서 해당 지역에 터를 닦아놓은 건설사가 있다면, 다른 건설사가 그들이 조합원과 쌓아온 시간을 무시하고 경쟁에 뛰어들기가 쉽지 않다"며 "성수1지구 같은 경우 GS건설이 수년 전부터 공을 들여온 곳이라는 것을 다른 건설사들도 알고 있기 때문에 경쟁이 성사되지 않은 것"이라고 말했다. 

한편 GS건설은 도시정비사업에서 보수적 기조를 택한 것은 아니며 유연한 사업 전략을 택하고 있다는 입장이다. 

GS건설 관계자는 "도시정비사업의 사업성이나 입지 등을 종합적으로 검토한 후에 입찰에 참여하고 있다"며 "실제로 경쟁 입찰이 예상됐으나 경쟁사가 불참해 경쟁이 성립되지 않은 사업장도 적지 않다"고 말했다.

올해 단독 입찰로 GS건설의 수주가 확실시되는 사업지 7곳(송파한양2차, 서초진흥아파트, 광안5구역, 개포우성6차, 성수1지구, 군포금정4구역, 수지삼성4차)의 예정 공사비 규모는 최소 4조5천억 원이다. GS건설 올해 수주 목표치의 60%에 달한다.