정부의 2026년 8월3일(8·3) 세제개편안 발표 후 서울 아파트 거래에서 15억 원 이하 비중이 약 80%에 달했다. 이를 이끈 것은 9억 원 이하 거래였다.

5일 국토교통부 실거래가시스템의 서울 아파트 매매 거래자료를 보면 '8·3 세제개편안'이 발표된 8월 이후 계약된 서울 아파트 가운데 15억 원 이하 거래 비중은 약 79%(계약 해제, 공공기관 매수 건 제외)였다.

15억 원 이하 거래 비중은 2025년 10월15일(10·15) 대책 전 10개월(2024년 12월~2025년 9월) 동안 평균 73.3%였다가 이후 10개월(2025년 10월~2026년 7월) 동안 76.8%로 증가했다.

주택담보대출 한도가 시가 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 축소되면서 상대적으로 많은 대출이 가능한 15억 원 이하로 매수세가 몰린 것이다.

초고가 주택의 증세를 뼈대로 한 8·3 세제개편안 이후 강남권에는 시세보다 싼 급매물이 늘고 가격도 하락했지만, 중저가 아파트에는 지속적 매수세가 들어오고 있다.

다만 15억 원 이하 거래에서도 금액대에 따라 차이가 있었다.

생애최초 주택구입자금 등 정부의 정책대출이 가능한 6억 원 이하 거래 비중은 전체의 25%를 차지했다. 10·15 대책 전 17.0%, 10·15 대책 후 2026년 7월까지 20.5%였던 것과 비교해 세제개편안 발표 후 증가 폭이 유독 크다.

6억 원 초과∼9억 원 이하 거래는 10·15 대책 전 23.2%에서 10·15 대책 후 25.9%로 늘었다. 2026년 8월 이후에는 27.6%까지 뛰었다. 반면 9억 원 초과∼15억 원 이하는 10·15 대책을 전후해 33.1%에서 30.4%로 줄었다. 2026년 8월 이후에는 26.3%로 더 감소했다.

결과적으로 9억 원 이하 저가 아파트 거래만 늘고, 나머지는 거래 비중이 줄어드는 모습이다.

최대 4억 원 대출이 가능한 15억 원 초과∼25억 원 이하 아파트 거래 비중은 지난해 10·15대책을 전후해 18.4%에서 16.0%로 줄었고, 올해 8월 이후 15.3%로 더 축소됐다. 이번 세제개편안의 타깃이기도 한 25억원 초과 고가 아파트 거래 비중은 8.3%에서 7.2%로, 다시 5.8%로 줄었다.

비중과 함께 가격도 변하고 있다.

한국부동산원에 따르면 강남·서초구는 8·3 세제개편안 발표 후 8주 연속 하락한 반면, 강북을 포함한 비강남 지역은 상승세를 이어지고 있다.

전문가들은 강남-강북과 고가-중저가 시장의 '디커플링' 현상이 당분간 이어질 것으로 보고 있다.

중저가 아파트의 전월세난이 지속되는 데다 국회의 세제개편안 처리를 앞두고 강남 지역은 관망세가 이어질 가능성이 크기 때문이다.

다만 그동안 상승을 주도하던 노원·도봉·강북·성북·중랑구 등도 가격 상승 피로감이 쌓이며 오름폭이 둔화하고 있다. 강남권 초고가 아파트도 낙폭이 큰 단지부터 급매물이 조금씩 소화되고 있어 격차가 점차 줄어들 것이라는 관측도 나온다.