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2020년 07월 30일 11시 28분 KST

서울 집값의 미래에 대해 부동산학 전문가들이 내놓은 분석

부동산 문제는 문재인 정부 최고 과제로 꼽힌다.

문재인 정부 최고 과제, 부동산이 여전히 ‘핫이슈’다. 최근 2주 동안 그린벨트를 푸네 마네부터 용적률을 상향하자는 얘기, 심지어는 수도를 세종으로 옮기자는 주장까지 나왔다. 그만큼 부동산 가격은 쉽사리 잡히지 않고 천정부지로 오르고 있다.

전날(29일) 한국은행이 발표한 이달 주택가격전망은 125로 지난 2018년 9월에 이어 두 번째로 높은 수준을 기록하면서 ‘부동산은 아무리 규제해도 오른다’는 신화가 사람들 마음에 공고하게 자리잡기 시작했다.

아울러 문재인 정부가 출범하고 ‘다주택자’를 규제하는 정책을 연달아 내놓고 있지만 부동산 가격 상승액은 최근 6개 정권 중 가장 높다는 평가를 받으면서 다주택자를 규제하면 집값을 낮출 수 있냐는 의문도 생기고 있다.

부동산 시장에서 통용되는 신화와 주장에 대해 전문가들은 어떻게 생각할까.

ED JONES via Getty Images
자료사진. 

일부 전문가들은 ‘서울 집값은 오른다‘는 주장에 ‘지금이 비정상적인 상황’이라며 집값은 떨어진다는 목소리를 냈다.

김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 ”강남 등 일부 지역을 제외하고는 집값이 오를 시기가 아니다”라며 ”사람들이 지금 집을 안 사면 못 산다는 불안감으로 비정상적으로 집을 사려고 하는 것”이라고 말했다.

이어 그는 ”분양가상한제와 더불어 정부가 다주택자를 규제하는 정책을 본격적으로 시행하면 시장이 많이 바뀔 것”이라고 목소리를 높였다.

임재만 세종대학교 부동산학과 교수는 ”집값이 끊임없이 계속 오르는 일은 역사상 단 한 번도 없었고 부동산 가격은 언젠가는 꺾인다”며 ”사람들이 정부 정책을 불신하고 2년 후면 대선이기 때문에 ‘버티기 심리’도 작용해 집값이 오른 것”이라고 꼬집었다.

임 교수는 집값이 오르기보단 갑자기 떨어지는 게 위험하다고 경고하기도 했다.

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임 교수는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)로 가구 소득은 정체돼 있는데 주택시장 거품이 꺼지게 되면 미국의 서브프라임 모기지 사태와 같은 경기 침체가 재현될 수 있다고 지적했다.

아울러 전문가들은 다주택자들을 규제하면 집값이 안정될 수 있다고 공통적으로 말했다. 다만 정부가 시행한 다주택자 규제가 허술했다고 비판했다.

김 교수는 ”문재인 정부는 실제로 다주택자들에게 특혜를 많이 줬지 오히려 규제는 제대로 안 했다”라며 “8년 이상 임대사업을 하면 보유세, 양도소득세를 감면해주니 다주택자들은 세제 혜택을 다 받으면서 주택을 보유했다”고 밝혔다.

임 교수 역시 ”이번에 올린다는 종합부동산세 최고세율이 6% 정도인데 이 구간에 해당하는 사람들이 많지 않다”며 ”보유세는 약하고 양도세는 중과하니 매물이 안 나와 집값이 떨어지지 않는다”고 강조했다.

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이들은 정부가 세종시로 수도를 이전했을 때 서울 집값이 급락할 가능성에 대해서는 ”희박하다”고 입을 모았다.

김 교수는 ”공무원들을 제외하고 대부분의 사람들의 직장은 여전히 서울에 있다”며 ”서울 집값은 잠시 주춤할 수는 있겠지만 크게 떨어지지는 않을 것”이라고 강조했다.

임 교수는 ”집값의 상승 기제는 약화되겠지만 떨어지지는 않을 것”이라며 ”하루아침에 수도를 옮기는 게 아니라 서서히 옮기기 때문에 시장은 충분히 적응할 것”이라고 밝혔다.

과거 세종시로 정부 기관이 이동할 때 집값이 폭락하지 않았기 때문에 정부기관이 추가로 이전된다고 하더라도 큰 변화는 없다는 것이다.

아울러 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 개선점도 언급했다.

김 교수는 ”문재인 정부가 다주택자를 악의 축처럼 규정하다 보니 양도세도 낮추지 않고 있다”며 ”다주택자들이 이득을 본다고 하더라도 매물이 나오게끔 양도세라도 낮춰줘야 한다”고 밝혔다.

임 교수는 ”전세는 세입자에게는 비교적 싸게 거주할 수 있는 방법이지만 다주택자들에게는 투기 수단이기 때문에 손볼 필요가 있다”며 ”지분공유제, 토지임대부, 환매조건부 주택 등 다양한 상품 유형을 활용해야 한다”고 강조했다.

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