‘임대차 3법’ 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 31일부터 시행된다.
정부는 31일 정세균 국무총리를 주재로 한 국무회의에서 주택임대차보호법 개정안 공포안을 의결했다. 개정안은 국무회의 의결, 대통령 재가를 받은 뒤 관보에 실리면 즉시 시행된다.
정부는 법적 실효성을 극대화하기 위해 임시 국무회의를 열고 최대한 빠르게 의결한다는 방침이다.
그렇다면 이날부터 시행되는 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 어떤 내용을 담고 있을까. 세부적인 내용을 정리했다.
1. 세입자는 전·월세 계약 갱신을 요구할 수 있다
계약갱신청구권제는 세입자가 전·월세 계약을 한 차례 갱신할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다. 법으로 보장하는 계약 기간도 현행 2년에서 4년으로 늘어난다. 즉, 세입자가 2년간 계약을 맺고 입주했다면 계약 기간이 끝난 후 다시 2년을 거주할 수 있는 셈이다.
법이 시행되면, 잔여 계약기간이 1개월 이상 남은 계약은 모두 갱신을 청구할 수 있다. 다만 지난 6월 법이 개정됨에 따라 오는 12월 10일부터는 계약 갱신 가능 기간이 기존 6개월~1개월에서 6개월~2개월로 변경되기 때문에 유의해야 한다.
12월 10일 이전에 계약이 만료되는 세입자라면 한 달 전까지는 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 그 이후에 만료되는 세입자는 두 달 전에 계약 갱신을 청구해야 한다.
법이 시행되기 전에 임대인이 이미 제 3자와 전·월세 계약을 체결했을 경우에는 계약갱신청구권이 부여되지 않는다. 임대차보호법 개정안은 법적 안정성을 위해 제 3자와 이미 계약을 체결한 경우에는 예외적으로 갱신청구권을 부여하지 않도록 했다.
법 시행 전에 제 3자와 계약을 체결하지 않고 계약 해지 통보만 했을 경우에는 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.
2. 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다
임대인을 위한 보호 장치도 마련됐다. 거절 가능한 사유는 본인 실거주 목적을 포함한 총 9가지다.
본인이 직접 거주하는 경우, 직계존비속이 직접 거주하는 경우, 임차인이 2개월분 월세를 계속해 연체한 경우, 연속이 아니더라도 2개월분의 임대료를 연체한 경우, 허위 신분이나 주민등록번호로 임차를 한 경우, 주택을 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우, 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인이 임차인에게 이사비 등 소정의 보상을 실제 제공한 경우
물론 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외한다.
임대인이 실거주하기 위해서는 계약 만료 전 6개월~1개월 기간에 통보해야 한다. 만약 임대인의 직접 거주 사유가 허위일 경우에는 세입자가 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상 예정액은 전·월세 계약 시 약정된다.
3. 전·월세는 기존 대비 5%까지만 올릴 수 있다
계약을 갱신할 때 전·월세는 기존 대비 5%까지만 올릴 수 있다. 지자체는 조례를 통해 인상 한도를 더 낮게 책정할 수 있는데, 이 경우에는 더 낮은 한도가 적용된다.
가령 서울시가 조례로 인상 한도를 4%로 정하면, 서울 집주인은 전·월세를 한 번에 4%까지만 올릴 수 있다. 정부와 지자체는 협의를 통해 지자체별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다.
임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에 적용된다.
개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약돼야 한다. 전세를 월세로 전환하는 것은 곤란하다. 다만 임차인이 수용할 경우에는 전세를 월세로 전환할 수 있다. 월세는 보증금의 10%와 기준금리+3.5% 중 낮은 비율을 적용한다.
예를 들어 5억원의 전세를 월세로 전환하려면 보증금 3억원에 월세 67만원 또는 보증금 2억원에 월세 100만원으로 전환할 수 있다.
4. 법무부도 상가건물 임대차를 관할한다
정부가 발의한 상가건물 임대차보호법 개정안도 지난 30일 국회 본회의를 통과했다. 법무부가 상가건물 임대차와 관련한 업무를 국토교통부와 공동으로 관할하도록 하는 내용이다.
임대차 3법 중 나머지 하나인 전월세신고제는 법제사법위원회를 거쳐 다음달 4일 본회의에서 처리될 전망이다.