북한 아파트 건설 붐, 국가와 민간 자본 합작 결과
지난 몇 년 간 평양을 비롯한 북한의 여러 도시에서 건설붐이 일어났습니다. 1990년대 초 북한의 건설업은 완전히 멈춘 상태였지만 2007년부터 북한의 주요 도시에서 새로운 건물들이 지어지기 시작했습니다. 근래 북한의 건설 공사는 북한 역사상 가장 큰 규모로 이루어지고 있으며 우후죽순으로 건물들이 올라가고 있습니다.
이는 북한의 경제상황이 나아지고 있다는 신호입니다. 다른 모든 부문과 마찬가지로 이러한 건설업의 성장세를 가능하게 만든 것은 민간의 자금이라는 점도 주목할 만합니다.
극소수의 예외를 제외하면 북한에서는 개인이 부동산을 공식적으로 소유할 수 없습니다. 하지만 지난 10년 남짓한 기간 동안 많은 북한 사람들은 집을 사고 팔아왔습니다. 서류 상, 집주인은 집 자체를 거래하는 것이 아니라 등기한 집에 거주할 권리만 갖게 됩니다. 하지만 북한 사람들은 이러한 권리를 사실 상의 부동산 소유권으로 여깁니다.
집을 사고파는 행위는 1990년대에 시작되었고 2000년대에 이르러서 매우 일상적인 일이 되었습니다. 처음에는 그저 오래된 아파트와 주택을 사고파는데 그쳤습니다. 하지만 건축에 투자하면 큰돈을 번다는 것을 알게 된 북한의 돈주(북한의 자본가)들은 비싼 값을 치르고서라도 입주할 의향이 있는 사람들을 상대로 아파트를 지어 팔기 시작합니다.
북한에서 아파트 건설은 보통 정부기구 산하인 국영 건설 회사와 민간 자본의 합작으로 이루어집니다. 국영 건설 회사는 건축에 필요한 모든 서류 작업과 인·허가를 책임집니다. 국영 회사의 직원들은 건설이 이루어지는 도시의 인민위원회를 상대로 로비하며 동시에 건물의 설계도 담당합니다.
하지만 국영 회사들은 건물을 완성하는데 가장 중요한 자본을 충분히 보유하고 있지 않습니다. 국가에서 시멘트, 목재 그리고 건물 바닥재로 사용하는 리놀륨 따위를 보급해주던 시절은 오래 전 이야기입니다. 오늘날 북한 사람들이 이 자재들을 구매하는 거래는 오직 '진짜 돈' 즉, 달러나 위안으로만 이루어집니다.
이러한 사회적 구조 때문에 국영 건설 회사는 돈주의 도움 없이 사업을 진행할 수가 없습니다. 돈주들은 건물 자재를 구매하고 숙련된 건설 인력을 고용하는데 필요한 자금을 제공합니다. 오늘날 북한 건축의 대부분은 민간 투자자들의 개입 없이는 성사될 수 없습니다. 이러한 민간 자본의 투자와 국영 회사의 합작은 북한 당국에 의해서 암묵적으로 용인되고 있습니다.
완공된 아파트는 공사기간 동안 법적인 보호를 담당했던 국가기구들과 자본을 제공한 민간 투자자들이 분할하여 소유합니다. 사회주의 국가인 북한답게 아파트 일부는 국가 공무원들에게 분배되지만, 대부분은 시세대로 팔리게 됩니다. 국영 건설 회사의 관리자들은 그 과정에서 발생하는 수익 일부를 슬쩍 하거나 상부의 불만을 잠재우기 위해 뇌물로 바칩니다. 수익금 일부는 회사를 유지하는 데 사용되기도 합니다. 하지만 민간 투자자들에게 돌아가는 아파트는 모두 분양이 목적입니다.
북한 정부와 손잡은 민간 자본
아파트 분양에 대한 광고는 없습니다. 하지만 새로운 아파트에 대한 이야기는 돈줄을 잡고 있는 평양의 엘리트, 신흥 자본가, 고위 공직자들에게 흘러들어 가기 마련입니다. 북한에서 전문, 반(半) 전문 부동산 중개인들의 숫자는 적지만 이러한 변화의 과정을 거치며 그 규모가 꾸준히 늘고 있습니다.
북한 건설업계의 수익률은 꽤 높습니다. 투자자들은 투자 한 날로부터 일 년 안에 투자 대비 약 30%에서 50%에 해당하는 안정된 수익을 올릴 수 있습니다. 투자자들은 겉보기에는 그 어떤 법적 보호도 받지 못하는 듯 하지만 투자자들이 국영 건설사에 사기를 당하거나 북한 당국에 의해서 처벌을 받았다는 이야기는 들어보지 못했습니다.
북한 당국은 이와 같은 상황에 대해 모른 척 넘어갑니다. 현재 일어나고 있는 건설붐은 민간투자자들의 도움 없이는 불가능하기 때문입니다. 국영 회사의 관리자들 또한 사업을 가능케 하는 유일한 돈줄을 상대로 사기를 쳐서 장래 수입을 위험에 빠뜨릴 이유도 없을 것입니다. 소문에 의하면 김정은은 2013년이나 2014년 즈음 건설업에 민간 자본의 투자를 장려하라는 특별 지시를 내렸다고 합니다. 들리는 바에 의하면 김정은은 민간 자금의 출처를 굳이 캘 필요가 없다고 말했다고 합니다.
북한에서 새 집에 대한 수요는 높고 가격은 천정부지로 치솟고 있습니다. 이와 같은 부동산 붐은 여러 가지 복합적인 이유로 인해 발생했습니다. 여유가 있고 보유한 돈이 많은 북한 부자들에게 돈을 늘릴 방법은 부동산 투자가 유일합니다. 북한에서는 주식 시장이라는 개념이 없고 은행에 돈을 맡긴다는 개념은 더 희박합니다. 얼마 전까지도 북한의 신흥 부자들은 시장에 나온 물건을 구매하는 만으로도 만족했으나 이제는 화장실이 바깥에 있고 샤워실이 한 층에 하나뿐인, 김일성 시대에 지어진 집으로는 만족하지 못합니다. 그들은 더 편한 주거 공간을 위해 더 많은 돈을 지급할 준비가 되어 있습니다. 그렇기에 새로운 건물에 대한 수요가 늘고 있는 것입니다. 사실 이와 같은 아파트는 한국이나 중국 기준에서는 평범한 수준이지만 북한에서는 최근까지도 상위 계급 사람들의 주거에서나 찾아볼 수 있었던 수준의 안락한 환경을 제공합니다.
물론 이와 같은 북한 아파트 가격은 저렴하지 않습니다. 평양의 최고급 아파트는 미화 20만 달러 정도이며, 새로 지은 괜찮은 아파트는 보통 8만에서 10만 달러 정도로 가격이 정해져 있습니다. 신의주에서는 가장 비싼 아파트가 약 5만 달러 수준이며 함흥의 경우에는 3만에서 3만5천 달러 정도입니다. 평양 시민의 월급이 한 달에 60달러에서 80달러 수준이며 지방은 이보다 급여가 낮다는 점을 생각하면 이 아파트들은 굉장히 비싼 편입니다. 하지만 이 큰 돈을 투자함으로써 선택받은 소수는 엘리베이터, 뜨거운 물, 개별 화장실과 욕실이 갖춰진 넓은 아파트에서 살 수 있습니다.
민간 투자자와 국영 건설 업체의 협력은 순항하고 있습니다. 북한에서 새로운 아파트들이 우후죽순처럼 올라가고 있는 모습은, 비록 그 혜택을 보는 이들이 소수일지라도 북한의 경제가 빠른 속도로 회복되고 있음을 보여주고 있습니다. 과거 북한에서 아파트에 사는 것과 같은 사치는 소수의 정부 고위 관료들만이 독점하고 있었으나 오늘날에는 성공한 사업가들에게도 그 혜택이 돌아가고 있습니다. 북한은 분명 성장하고 있습니다. 그리고 언젠가 잔이 넘치면 그 아래의 사람들도 혜택을 보게 될 것입니다.
글쓴이 안드레이 란코프(Andrei Nikolaevich Lankov)는 1980년대에 김일성종합대학에서 수학한 세계적인 북한 전문가입니다. 안재혁이 번역하였으며 메인사진은 Ministry Building, Pyongyang by D-Stanley on 2010-10-08 16:26:54 입니다. 원문은 여기에서 볼 수 있습니다.
* 이 글은 NK News 한국어판에 게재된 글입니다.