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2019년 08월 12일 16시 31분 KST

[정리] 분양가 상한제는 입주자에게 로또일까?

‘분양가 상한제’ 적용하면 아파트 품질이 떨어지지 않을까?

정부가 12일 ‘분양가 상한제’ 확대 적용안을 발표했다. 이날 발표대로 주택법 시행령이 개정되면 공공택지뿐만 아니라 민간택지 아파트 상당수도 분양가상한제의 적용대상이 되며 재개발·재건축 단지에 대한 분양가상한제 적용 시점 또한 변경되게 된다. 이번 개정안은 입법예고 및 심사 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포, 시행된다.

 

MongkolChuewong via Getty Images

 

분양가 상한제란?

분양가 상한제는 아파트 분양가를 정부가 고시하는 건축비(가산비 포함)에 땅값(택지비 감정평가액+가산비)을 더한 값 이내로 제한하는 제도다.

정부는 ”최근 1년간 서울의 분양가 상승률이 집값 상승률보다 3.7배 정도 높았다”며 ”분양가격을 적정한 수준으로 유지시켜 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고 주택시장 안정을 보다 확고히 하기 위해 기준을 개선했다”고 설명했다.

정부의 이번 조치는 ‘집값의 연쇄 상승’ 효과를 봉쇄하겠다는 의지로 풀이된다. 분양가 상한제가 적용되지 않는 경우 새 아파트는 ‘신축 프리미엄’ 효과를 누리며 높은 가격으로 분양된다. 이 단지가 ‘고점’을 경신하면 주변지역의 기존 아파트 단지의 시세도 덩달아 오른다. 이렇게 지역 전체의 아파트 시세가 오른 상태에서 또 새 아파트 단지가 조성된다면 지역 시세 고점이 다시 경신하게 되는 연쇄효과가 발생한다.

국토교통부는 ”몇몇 단지로 시뮬레이션한 결과 분양가를 시세 대비 70~80% 정도 책정이 가능할 것”으로 내다봤다. 분양가 상한제 확대는 신규 아파트를 시세보다 저렴하게 분양해 인근지역 아파트 시세를 더 높이지 않겠다는 의도다. 정부는 ”국책연구기관의 분석 결과, 민간택지 분양가 상한제 시행으로 서울 아파트 가격으로 연간 1.1%p 하락할 것”으로 내다봤다.

 

분양가 상한제는 입주자에게 로또일까?

그러나 분양가 상한제를 통해 인위적으로 낮춘 시세는 고스란히 ‘입주자’의 몫이 될 가능성이 높다. 만약 입주자가 시세차익을 챙기기 위해 분양받은 아파트를 단기간에 팔아버리게 되면 분양가 상한제가 무용지물이 될 가능성이 높다.

따라서 정부는 기존 3~4년에 불과했던 전매제한기간을 5년에서 최대 10년까지 늘리기로 결정했다. 전매 제한기간은 아파트 시세와 연동된다. 수분양자는 인근지역 아파트 시세보다 높을 경우 5년, 80~100% 수준일 경우 8년, 80% 미만일 10년까지 아파트를 팔 수 없다.

 

 

전매가 절대 금지되는 건 아니다. 회사를 옮기거나 결혼하는 경우, 해외에 2년 이상 체류할 경우에는 한국토지주택공사(LH)에 매각할 수 있다. 전매 차익은 요구할 수 없고 대신 입주금에 은행이자를 더한 금액을 돌려받게 된다. LH는 이 주택을 임대주택으로 우선 공급하고 필요할 경우 수급조절용으로 활용한다.

 

‘분양가 상한제’ 적용하면 아파트 품질이 떨어지지 않을까?

분양가 상한제 적용 시 늘 따라오는 이야기는 ‘주택 품질 저하‘다. 분양가에 제한이 있으면 건설업체가 수익성을 확보하기 위해 저품질 자재를 사용하게 되고 이는 아파트 품질 저하 및 부실공사로 이어질 수 있다는 논리다. 실제 과거 참여정부가 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제를 적용했다가 ‘저품질 아파트 양산’이라는 비판을 받았다.

정부는 이런 문제점을 해결하기 위해 ‘가산비’를 제안했다. 아파트 품질 향상을 위해 추가적으로 들어가는 비용 또한 분양가에 반영하겠다는 의미다. 간선시설 설치비, 피트니트센터 설치비, 초고층 주택 건설을 위한 추가 비용 등이 대표적이다.

정부는 ‘건설업체의 수익률 감소로 인한 공급 위축’에 대한 우려도 설명했다. 국토부 관계자는”(분양가)상한제를 적용하더라도 건축비에 적정 이윤을 적용해 분양가를 책정하도록 돼 있고 가산비 등이 있어 품질 향상에 필요한 비용이 포함된다”며 ”일부에서 걱정하는 것처럼 사업 이윤이 줄어드는 것에 따른 공급 위축은 없을 것으로 예상한다”고 답했다.

 

서울 전지역이 ‘분양가 상한제’ 대상이 될까?

정부가 이번에 발표한 내용은 ‘분양가 상한제 민간 확대 적용’으로 요약할 수 있다. 공공택지는 현재 분양가 상한제를 의무적으로 시행하고 있다. 그러나 민간이 개발하는 택지의 경우 적용 조건이 까다로웠다. 이번 조치는 민간 택지 분양가 상한제 적용 조건을 완화하는 내용이다.

 

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구체적으로는 필수 지정요건이 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역‘이라는 조건이 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바뀐다. 구체적인 수치 없이 정부의 재량으로 투기과열지구로 지정하면 분양가상한제를 적용할 수 있게 되는 것이다.

분양가 상한제 지정을 위해서는 ‘투기과열지구 지정’ 이외에도 아래의 3가지 요건 중 1가지 이상을 충족해야 한다.

△최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과한 경우(분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역의 통계를 사용할 수 있다)
△분양이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에 공급한 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택 규모(85㎡) 이하의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 경우
△직전 3개월간 주택 거래량이 지난해 같은 기간보다 20% 이상 증가한 경우다.

정부의 바뀐 조건 하에서는 서울 전지역이 분양가 상한제 적용대상이 된다. 국토부 관계자는 ”서울집값 추세에 따라 달라질 수는 있다”면서도 “7월 지표 기준으론 우선 서울 25개구 전역이 분양가상한제 적용대상 지역”이라고 말했다. 그러면서 ”상승세가 높은 과천, 분당 등 나머지 투기과열지구에 적용될 가능성도 크다”고 덧붙였다.

재건축, 재개발 단지의 분양가 상한제 적용도 확대된다. 기존 시행령에 의하면 재건축, 재개발 사업의 경우 분양가 상한제 시행 이전에 관리처분계획인가를 신청했다면 적용 대상이 아니었다. 하지만 개정시행령에 의하면 이미 관리처분계획인가를 받은 재건축 단지의 경우에도 입주자모집승인을 신청하지 않았다면 분양가상한제 적용 대상이 된다. 아직 일반분양을 시작하지 않은 ‘둔촌주공’과 ‘신반포3차·경남’, ‘삼성상아2차’ 등 강남 주요 재건축단지가 대표적으로 포함된다.

정부는 이들 재건축 단지의 반발을 우려한 듯 ”관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대 이익에 불과하다”며 ”국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대 이익보다 크다고 볼 수 있다”고 설명했다.

 

전문가들이 예상하는 분양가 상한제 적용 효과는?

전문가들은 분양가 상한제 적용 확대로 인해 ‘단기적으로 집값이 안정될 것’이라고 내다봤다. 그러나 규제가 계속되면 주택 공급이 줄어들고 공급 감소가 다시 주택 가격 상승으로 이어질 수도 있다고 이야기했다.

박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 ”분양가 상한제 시행은 일반분양 수입감소에 따른 사업 수익 하락을 의미한다”며 ”서울·과천 등 투기과열지구의 재건축과 재개발에 대한 투자 수요가 줄어들고, 가격 약세도 불가피할 것”이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 ”분양가상한제 실시로 낮아진 분양가는 청약 대기수요의 분양시장 관심을 증폭시키고, 재고 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 것으로 기대된다”며 ”정부 규제책에 대한 심리적 위축 및 거래 관망과 저렴해진 분양물량에 대한 기대가 맞물리며 반등하던 서울 집값 상승세가 주춤해질 수 있다”고 내다봤다.

반면 권대중 명지대 부동산학과 교수는 ”정부가 집값을 잡기 위한 규제 의지를 보인 만큼 당분간은 집값이 안정되는 효과가 있을 것”이라면서도 ”주택 공급이 줄어든다는 시그널이 시장에 확산되면 (장기적으로)일반 아파트를 중심으로 집값이 오르게 될 것”이라고 예상했다.