경기 고양시에 사는 김아무개씨는 전세계약 만료일이 아직 6개월 정도 남았지만 벌써부터 걱정이 앞서고 있다. 2년 전 입주할 당시 지불한 전세금이 2억8천만원인데 최근 같은 아파트 전세 시세가 2억4천만원선으로 떨어졌기 때문이다. 김씨는 ”집주인이 울산에 거주하는 갭투자자인데, 제때 반환을 못해주는 게 아닐지 걱정”이라고 말했다.

최근 수도권 주택 전셋값이 하락세를 보이면서 계약 만기 때 세입자가 전세금을 온전히 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’ 확산 우려가 커지고 있다. 특히 최근 한 사람이 보유한 경기 화성 동탄신도시 아파트 59채가 한꺼번에 법원경매에 나오면서 이른바 ‘갭투자’ 주택에 거주하는 세입자들의 불안감이 가중되고 있다. 집주인이 갭투자자인 경우 세입자가 주의해야 할 사항을 짚어본다.

- 갭투자자 주택에 거주하는 세입자는 일반적인 세입자보다 더 위험한가?

= 갭투자자 보유 주택이나 일반 주택이나 집값이 하락하면 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 위험이 생기는 것은 똑같다. 그런데 갭투자 주택은 전세금과 매매가격 차이가 적은 게 특징이다. 따라서 집값이 떨어질 경우 기존 전세금을 건지지 못하는 ‘깡통전세’로 전락할 가능성이 상대적으로 높은 편이다.

- 1순위로 근저당 설정이 소액 있고 2순위로 확정일자를 받아 둔 상태다. 깡통전세를 대비해 전세계약 기간 중간이라도 전세금 반환보증 상품에 가입할 수 있나?

= 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증은 ‘깡통전세’가 되더라도 공사가 세입자에게 전세금 반환을 책임지는 상품이다. 그러나 전세 계약기간이 2년인 경우 절반이 경과하기 전에만 가입할 수 있고 이후에는 불가능하다. 또 선순위 채권이 있는 때는 선순위 채권과 전세 보증금의 합계액이 매매시세를 밑돌아야 가입이 가능하다. 이 상품은 매매가격 대비 전세금 비중이 높거나 선순위 채권이 있는 주택에 세를 들 때 계약과 동시에 가입하는 게 좋다.

- 보증상품에는 가입하지 않았고 계약 만기일이 다가오는데 전셋값이 수천만원 하락했다. 갭투자자인 집주인이 현금이 없다면서 버티면 어떻게 대응해야 하나?

= 세입자 요구에 따라 집주인이 전세금을 100% 반환해주거나 차액을 돌려준 뒤 재계약하는 게 정상이다. 그러나 갭투자자인 집주인이 막무가내식으로 나온다면 전세금 반환 소송을 제기한 뒤 확정 판결을 받아 주택을 경매처분하는 게 대안이다. 이 경우 경매 진행 상황에 따라 세입자가 해당 주택을 싼 값에 낙찰받는 것도 고려해볼 수 있다. 이때는 반드시 전문가와 상담을 거쳐 입찰을 결정해야 한다. 또 집주인과 협상해 거주 중인 주택을 시세 이하로 매입하면서 전세금을 정산하는 것도 시도해볼 수 있다.

- 무더기 경매로 나온 화성 동탄신도시 아파트는 어떻게 처리됐나?

= 경매 신청된 59채 가운데 56채의 경매가 취하 또는 기각됐고 3채는 경매가 진행 중이다. 집주인은 전세금 인상 등으로 이미 투자금을 회수한 것으로 보이며, 세입자의 주택임대차 확정일자 뒤에 근저당을 설정한 집주인 친인척 등 제3자가 경매를 신청한 것으로 볼 때 ‘고의경매’가 의심되는 상황이다. 후순위인 근저당권자한테 경매 배당의 실익이 없는데도 경매를 통해 세입자들을 압박하는 상황이 빚어졌기 때문이다. 문제가 된 아파트의 경우 최초 계약한 전세금이 2억3천만원인데 현재 전세가는 1억9천만원이며, 매매시세도 떨어져 현재 2억3천만원이다. 이렇게 집값이 떨어지자 갭투자 집주인이 전세금을 반환하지 않고 아파트를 팔고 털어버리는 길을 택한 것으로 보인다.