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2018년 04월 01일 11시 17분 KST

전문가들이 본 '4월 1일' 이후의 부동산 시장 전망

양도세 중과가 시작된다.

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다주택자에 대한 양도소득세 강화가 본격 시행되면서 서울 부동산 시장에 거래절벽 현상이 나타날 것이라는 전망이 제기되고 있다. 

정부는 이달부터 양도세 중과를 시행한다. 지난 2014년 주택거래 활성화를 위해 폐기된 양도세 중과가 다시 부활한 셈이다. 

이에 따라 전국 조정대상지역 내 집을 팔아 양도차익이 생기면 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10%포인트(p), 3주택자 이상은 20%p를 중과하게 된다. 또 그간 3년 이상 보유시 그 기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제하는 장기보유특별공제도 사라진다. 

현재 전국 조정대상지역은 서울 25개 자치구를 포함해 세종, 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산(해운대.연제.동래.수영.남.기장.부산진구)다.

다만 정부는 지난 2월 세법 시행령 개정을 통해 조정대상지역 내 3억원 이하 주택에 대해서는 양도세 중과 대상에서 제외했다. 

양도세 중과 시행으로 다주택자의 세 부담은 크게 늘어난다. 양도차익이 1억원일 경우 기존 세법에서는 양도세가 약 1100만원이었으나 양도세 중과 조치로 세 부담(3주택자)은 3900여만원까지 늘어날 것으로 추산됐다. 이전보다 세율이 20%p 오르고 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없어서다. 

다주택자가 이 같은 세 부담을 피하기 위해서는 임대사업자로 등록하는 수밖에 없다. 8년 이상 장기임대주택으로 등록하면 양도세 중과 대상에서 제외되기 때문이다. 조정대상지역 내 집을 처분하려면 적어도 지난달까지 모든 절차를 완료했어야 했다. 

양도세 중과 영향으로 지난달까지 다주택자의 매매와 임대사업자 등록 모두 활발했다. 

국토부에 따르면 올 1~2월 두 달 동안 1만8512명이 임대사업자로 등록했다. 전체 누적 임대사업자(2만7700명)의 65% 이상이 올 1~2월 등록한 셈이다. 국토부는 앞으로 임대사업자 등록이 더 늘어날 것으로 내다봤다. 매매도 활발했다. 지난달 서울 아파트 매매거래량은 1만3447건으로 3월 기준 역대 최대치인 2015년 3월(1만2972건)을 넘어섰다. 

부동산업계는 그간 쏟아졌던 다주택자의 매물이 상당수 줄 것이라고 전망했다. 늘어나는 세금에 매물을 거둬들이거나 팔지 않는 집 주인이 상당할 것이라는 전망이다. 

업계 관계자는 ”임대사업자 등록과 관계없이 버티는 다주택자가 상당할 것으로 예상된다”며 “4월부터 매매시장이 본격적으로 얼어붙을 가능성이 크다”고 말했다.

1일 서울부동산정보광장에 따르면 3월 서울 지역 아파트 매매 거래량은 1만3447건으로 전년 3월(6658건) 대비 2배 가량 급증했다. 3월 거래량으로는 역대 최대 수준이다. 종전 최대치는 2015년 1만2922건이었다. 이에 따라 올해 1~3월 서울 아파트 거래량은 2006년 통계 작성 이후 모두 최대치를 기록했다.

특히 연초의 경우 대표적인 겨울 비수기 기간이지만 다주택자들이 매물을 서둘러 정리하면서 거래가 늘었다는 분석이다. 

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전문가들은 이제 양도세 부담을 피할 수 있는 다주택자의 주택처분 기간이 끝났기 때문에 주택 공급이 줄어들 것으로 내다보고 있다.  

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 ”강화되는 양도세 부담을 피해 주택을 처분할 수 있는 기간은 이미 끝났다”며 ”최근에는 매매보다는 임대사업자 등록이나 증여 등과 관련한 절세 문의가 많다”고 전했다.

한국은행이 지난해 국회에 보고한 금융안정보고서에 따르면 국내 다주택자 수는 198만명이다. 전체 주택 보유자의 14.9%로 추산된다. 이들이 보유한 주택은 457만 가구로 전체 주택의 무려 3분의 1 정도(31.5%)에 해당한다. 특히 다주택자 비율이 높은 서울, 세종 등은 거래위축 영향이 더 클 수 밖에 없다는 분석이 나온다.

앞서 지난 1월부터 양도세가 강화된 분양권 시장의 경우 1, 2월 거래량이 각각 전년 대비 63%, 69% 급감하는 등 매물잠김이 현실화되는 분위기다.

이에 더해 이달 말부터 DSR(총체적상환능력) 등 대출규제가 본격화되고 미국 금리인상으로 대출금리 인상이 불가피해지면서 수요심리도 위축될 것으로 예상된다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 ”양도세로 인한 공급 감소와 DSR 등 대출 규제로 인한 수요 감소까지 생각하면 당분간 거래가 줄어들 수밖에 없는 상황”이라고 설명했다. 

실제 일부 지역에서는 지난달까지 집을 팔지 못한 다주택자들이 매물을 거둬들이는 움직임이 나타나고 있다. 

강북권의 한 중개업소 관계자는 ”다주택자 급매물의 경우 3월말까지 거래되지 않을 경우 다시 거둬들인다는 조건들이었다”며 ”집을 처분하지 못한 다주택자들은 이제 임대등록이나 증여 등의 방법을 고민하게 될 것으로 보인다”고 분위기를 전했다.