정부가 새로운 가계부채 대책을 내놨다. 26일 금융위원회가 발표한 '금융회사 여신심사 선진화 방안'에 따르면 앞으로 집을 사기 위해 받을수 있는 담보 대출의 폭은 더욱 줄어들 전망이다.

주택담보대출의 대출금액을 산정하기 위해 적용되는 규칙은 크게 두 가지가 있다. 첫번째로는 LTV(Loan To Value ratio)로 담보물건(부동산)의 평가금액(가격)을 기준으로 대출금액을 산정하는 방식이다. 가령 담보물건이 1억이고 LTV가 40% 적용된다면 대출 가능 금액은 4,000만원 이하로 산정된다. 기존 70%였던 이 비율은 지난 6월에 60%로, 8월에는 서울을 중심으로 40%로 떨어졌다.

두번째는 DTI(Debt to income ratio)로 매월 갚아나갈 빚의 규모를 소득을 기준으로 산정하는 방식이다. 정부는 지난 두번의 부동산대책에 걸쳐 60%에서 40%(투기과열지구 기준)로 하향 조정한 바 있다. DTI가 낮아질 수록 대출이 가능한 금액도 낮아진다.

이번 조치는 신DTI 정책으로 불릴 만큼 바로 이 DTI의의 적용 강화에 주안점을 두고 있다.

기존 DTI의 경우엔 매 담보대출 때마다 새로이 적용했다. 기존 주택담보대출의 원리금 상환금액이 전혀 고려되지 않았고, 따라서 한 건 이상의 담보대출을 받는 경우에는 DTI의 적용의 의미가 떨어졌다. 하지만 내년부터 도입되는 신DTI는 차주의 '모든 주택담보대출의 원리금 상환부담액'이 반영된다. 담보대출로 구입한 집이 이미 한 채 있는 경우 새로운 주택을 구입하기 위해 받을 수 있는 대출 금액이 급격하게 떨어지게 된다. 사실상 다주택자를 노리고 내놓은 정책이다.

대출 심사를 강화하기만 한 것은 아니다. 앞으로는 대출을 받기 위한 소득을 산정함에 있어 앞으로의 소득 상승분을 반영할 수 있을 것으로 보인다. 여태까지는 40대 미만의 임금소득을 받는 무주택자에 한해서만 소득 상승분을 인정 받을 수 있었다. 하지만 바뀐 규정에서는 연령 등의 제한이 사라져 모든 실수요자가 혜택을 받을 수 있게 된다. 청년과 신혼부부의 경우에는 이 장래소득을 더 높게 인정, 대출 한도가 기존보다 더 높아질 전망이다.

이밖에도 정부는 이사 등 불가피한 목적으로 주택담보대출을 두 개 이상 보유하는 경우에는 새로운 DTI 규정을 완화해서 적용하고, 최근 1년치 소득만 확인했던 기존 DTI와 달리 최근 2년치 소득의 제출을 요구하는 등 주택담보대출의 현실성과 안정성을 확보하기 위한 정책들도 함께 내놨다.

DSR(Debt service ratio)의 도입도 예고했다. DSR은 DTI규제에서 한발 더 나아간 대출 규제 요건으로, 기존의 주택담보대출금액 뿐만 아니라 마이너스 통장 등을 포함한 신용대출까지 합산해서 대출 상환 금액을 적용하는 것으로 이 규정이 도입되면 기존에 신용대출 등을 보유하고 있던 사람이 새롭게 주택담보대출을 받을 경우 대출 산정 금액이 더욱 더 줄어들 것으로 보인다.

올 들어 벌써 세번째 나온 정부의 부동산 대출 정책의 키워드는 가계부채의 건전성 확보, 다주택자 제한, 실수요자 보호 세가지로 꼽을 수 있다. 정부 당국은 "가계대출에 대한 여신심사시, 차주의 소득과 부채를 최대한 정확하게 포괄적으로 반영하여, 상환능력중심의 선진화된 여신관행 정착 및 안정적인 가계부채 관리"를 기대한다고 밝혔다. 또 "여신심사 강화시, 거주 목적의 실수요자, 청년층 등의 금융접근성이 일부 제약될 우려가 있는 바, 금융회사의 대출 건전성 강화라는 원칙이 훼손되지 않는 범위 내에서 다양한 실수요자 보호하겠다"고 덧붙였다.