6·17 대책의 후폭풍이 거세지면서 문재인 대통령이 추가 대책을 지시하고 여당 대표도 “대단히 송구하다”고 사과했다. 부동산 대책에 대한 총체적인 재점검이 필요한 시점이라는 얘기다.

한겨레는 지난 3년간 3545 직장인들이 서울 집값 폭등기를 지나면서 어떻게 ‘서울 부동산 불패 신화’를 학습하게 됐는지 들여다봤다. 주택 구매력이 있고, 구매 욕구도 가장 큰 이 계층의 부동산 시장 인식은 향후 정부가 발표할 추가 대책의 성패를 가를 것이기 때문이다.

집값 떨어진다? 믿는 사람이 없다

“서울에서 집 산 게 호랑이 담배 피우던 시절 이야기가 될 것 같아요. 그때는 서울에서 집을 살 수 있었지, 그렇게 되지 않겠어요?”

2년 전 결혼한 ㄱ(41)씨는 ‘집값이 떨어질 것’이라는 기대가 무너졌다고 했다. 결혼 뒤 출산을 생각하는 과정에서 2년마다 한번씩 돌아오는 재계약과 얼마나 뛸지 모르는 전세보증금에 대한 부담에서 해방되고 싶었던 ㄱ씨는 집을 사기로 결심했다.

내년 1월 재계약 만료 시점에서 아파트를 사기로 결정한 뒤에는 낙담의 연속이었다. “화요일에 검색하고 토요일에 부동산에 가면 2천만원, 3천만원이 올라 있어요.” 가격 상승세는 6·17 대책이 나온 이후에도 꺾이지 않았다. 그가 눈여겨보던 마포, 은평, 서대문 경계의 20년 된 구축 아파트(전용 85㎡)는 5억원대에서 두세달 만에 7억원대를 넘어섰다. 7억원은 그가 주택담보대출 등을 이용해 부담할 수 있는 마지노선이다. 신축 아파트도 포기하고, 주요 역세권도 포기했지만, 그는 서울에서 집을 사는 것만큼은 포기하지 못한다고 했다. “서울 집값은 홍콩 집값처럼 될 것 같아요. 지금 못 사면 평생 못 살 것 같은데 사야죠.”

그는 여전히 7억원대 미만 구축 아파트를 알아보고 있다. 지난 2년 집값 폭등 시기를 경험한 그에게 아직 청약 일정도 나오지 않은 3기 신도시나 용산 미니신도시 8천호 등 문재인 정부 공급 대책은 너무 먼 얘기다.

전세 들어갈 때 5억이었던 마포 구축 2년 만에 10억, 부모 도움 받아 결국 샀다

30대 ㄴ씨는 6·17 대책이 나온다고 했던 6월 초 마포의 한 구축 아파트(전용 50㎡)를 8억8천만원에 샀다. 그는 집을 사기 전까지 두번의 ‘학습’이 있었다고 했다.

첫번째는 2018년 임대인이 2억4천만원이던 보증금을 5천만원을 올려달라고 했던 때다. “전세로 살면 보증금이 얼마나 오를지 모르니까 늘 주거비용으로 돈을 모아놨어요. 그때도 2천만원은 모아놨고 올려줄 여력이 있었는데, 5천만원이라 하니까 너무 황당하고 화가 났죠.”

서울 3545 직장인들이 내집 마련을 서두르게 된 ‘트리거’는 전세 불안이다. 전월세상한제나 전월세 계약갱신청구권등 서구에서는 보편화된 임차인 보호 조치가 전무한 상황에서 전세보증금 폭등은 ‘상수’나 마찬가지다.

임대차 제도에 대한 국제 통계(global property guide, 2018)를 보면, 한국은 영국, 중국, 홍콩, 일본 등과 함께 ‘임대인 친화적’인 국가다. 전월세신고제(부동산거래신고법), 전월세상한제·전월세 계약갱신청구권(주택임대차보호법)을 일컫는 ‘임대차보호 3법’은 문재인 정부 국정과제였으나 지난 3년 국회에서 제대로 논의조차 되지 못했다.

두번째는 2018년 전세로 들어간 구축 아파트의 매맷값이 2년 사이 5억원에서 10억원 가까이 2배로 폭등한 것을 봤을 때였다. “그때만 해도 대출이 부담돼서 지금 살고 있는 구축 아파트에 전세로 들어왔어요. 그때 안 산 걸 땅을 치고 후회해요.” 재건축 이슈가 있는 아파트는 그가 산 뒤에도 호가가 1억원 이상 올랐다.

문재인 정부 들어 첫번째 종합대책인 2017년 8·2 대책으로 서울 25개구 전체가 투기과열지구로 지정됐다. 대출을 받아 집을 사는 실수요 계층은 당시 주택담보대출 비율이 70%에서 40%로 축소된 데서 직접적인 영향을 받았다.

주택담보대출 비율이 줄어든 자리는 ‘신용 대출’과 ‘부모 찬스’가 채웠다. ㄴ씨 역시 전세보증금과 주택담보대출 40%에 신용 대출로 10%를 추가로 조달하고도 충당할 수 없는 부분은 부모의 도움을 받았다. 정부의 대출 규제 이후 ‘금수저’ ‘흙수저’ 논란이 나온 배경이 여기 있다. 특히 아파트값 상승을 주도하고 있는 일부 신축 아파트들의 경우 분양가가 8억~9억원에 이르기 때문에 주택담보대출 비율을 40%로 규제할 경우, 직장인들이 자력으로 살 수가 없다. 서울 아파트 분양가(3.3㎡)는 2015년 1948만원에서 2018년 2804만원으로 크게 뛰었다.

‘영끌 대출’해도 집값이 더 뛴다, 거래 없어도 호가 안 내려가는 기현상도

‘대출 비율을 늘려서 5억~6억원의 대출을 받게 해주면 그 거금을 상환할 능력이 있느냐’는 상식적인 질문은 집값 폭등 시기를 겪은 실수요자들에게 통하지 않는다. 대출 금액을 상쇄하고도 남을 정도로 집값이 폭등했기 때문이다. 온라인 커뮤니티에는 줄어든 주택담보대출만큼 신용 대출을 일으켜 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은다는 것으로, 온갖 수단을 동원한다는 의미)에 빠져드는 이들의 사례가 적지 않다.

30대 후반인 ㄷ씨가 2016년 11월 8억5천만원에 분양받았던 마포의 한 신축 아파트(전용 85㎡)는 입주하기도 전인 2019년 11월 16억5천만원에 거래됐다. 주택담보대출을 70%까지 받아 5억원이 넘는 돈을 대출받았지만, 3년 사이 집값 상승폭이 대출 금액을 넘어선 것이다. 30년 동안 월 200만원씩 갚아야 하지만 30년 동안 갚을 거라고 생각하지 않는다. 그는 “애들을 다 키우면 팔고 나가야지, 30년 동안 이걸 다 갚는다고 생각하고 대출을 내는 부부는 없을 것”이라고 말했다.

지난 3년 집값 폭등 시기를 경험한 이들에게 ㄷ씨의 ‘성공 사례’는 정부의 공급 대책을 기다릴 수 없게 만든다. 부동산 관련 온라인 커뮤니티에 “3기 신도시 청약을 기다릴지, 지금 매수를 할지 고민된다”는 글이 올라올 때마다 “무리해서 집 사느니 청약을 기다리라”는 반응보다 “더 뛰기 전에 6억원 이하 저가 아파트를 매수해놓는 게 낫다”는 반응이 더 많은 공감을 얻는 이유가 ‘폭등의 경험’에 있는 것이다.

더구나 ㄷ씨가 분양받은 서울 이대역 인근의 이 신축 아파트는 거래가 거의 없는데도 호가는 떨어지지 않는 기현상을 보인다. 이곳은 지난해 11월 16억5천만원에 거래된 뒤 6개월 동안 실거래 건수가 ‘0건’이었다. 지난해 12·16 대책으로 15억원 초과 고가 주택에 대한 주택담보대출이 금지된 영향일 텐데, 매물 호가는 15억원 밑으로 떨어지지 않았다. 6월 초 6개월 만에 이뤄진 거래의 대금은 15억7천만원으로 역시 15억원 허들은 무너지지 않았다. 수요가 별로 없어도 집을 가진 이들이 값을 떨어뜨리지 않고 있는 것이다. 지난 3일 찾은 이 아파트 근처의 한 부동산중개업소에는 같은 아파트의 호가를 19억원에 적어놓은 매물 게시물이 붙어 있었다.