임차인의 전월세 거주를 4년간 보장하고 전월세 인상률을 2년간 최대 5%로 제한하는 주택임대차보호법 개정안이 31일부터 전격 시행에 들어가면서 임대차 시장에 적지 않은 변화가 예상되고 있다.

세입자로서는 최소한 2년마다 임대료를 크게 올려주거나 원치 않는 이사를 해야 하는 부담에서는 벗어날 수 있게 됐다. 그러나 2년 계약기간이 사실상 4년으로 바뀐 이번 제도 변화가 전월세 가격 안정으로 이어질 수 있는지는 좀 더 지켜봐야 한다는 의견이 지배적이다.

정부는 31일 오전 임시 국무회의를 열어 주택임대차보호법 개정안을 심의·의결한 뒤 관보 게재를 거쳐 시행에 들어갔다. 관련 법이 국회 법제사법위원회에 상정된 지 사흘 만에 국회 통과와 국무회의 의결까지 속전속결로 처리된 것이다.

정세균 국무총리는 임시 국무회의에서 “(주택임대차보호법) 시행이 늦어진다면 그사이 과도한 임대료 인상 등 세입자 피해가 우려되고 오히려 시장 불안을 초래할 여지도 있다”며 “임시 국무회의를 긴급히 개최한 것은 개정된 주택임대차보호법을 즉시 시행해서 시장 혼란을 최소화하기 위한 노력”이라고 말했다. 이어 “일각에서는 전월세 임대물량 감소 등의 부작용을 우려하고 있다. 관계부처는 시장 상황을 면밀히 주시하면서 주택 임대차 시장 안정을 위해 필요한 보완조치를 적기에 취해주시기 바란다”고 당부했다.

이날부터 개정안이 시행되면서 전월세 계약 만료를 앞두고 있는 세입자들은 일단 안도하는 분위기다. 최근 서울 지역을 중심으로 전셋값이 가파르게 뛰고 있었는데 빠르게 시행된 새 법안에 따라 재계약이 1회 보장되면서 임대료 인상 부담은 5% 이내로 줄었기 때문이다.

2018년 12월 입주를 시작한 송파 헬리오시티 전용면적 84㎡에 당시 7억원에 전세로 들어온 김아무개씨는 “지금은 전셋값이 9억~10억원 선으로 올라 내년 초 차액 2억~3억원을 어떻게 마련할지 걱정이 컸는데 한시름 덜게 됐다”며 “그러나 2년 뒤 한꺼번에 전세금이 오를 경우 이에 대처하기는 쉽지 않을 것 같다”고 말했다.

시민사회단체들은 이번 주택임대차보호법 개정이 그동안 거론된 다양한 개선안 가운데 가장 시장친화적이고 무난한 방안으로 이뤄진 데 대해 아쉬워하고 있다. 심상정 정의당 의원이 내놓은 ‘계약기간 9년(3+3+3년) 방안’과 박주민 더불어민주당 의원이 발의한 독일식의 ‘계약기간에 제한을 두지 않는 방안’ 등도 적극 논의할 필요가 있었다는 것이다.

이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장(변호사)은 “세입자 계약갱신청구권을 고작 1회만 부여한 것은 다른 나라에서 찾아볼 수 없는 입법 사례로, 새 제도의 정착 상황을 봐가면서 재논의가 필요해 보인다”고 지적했다. 이 부본부장은 “임대료 5% 상한의 경우도 전세 계약자에게는 의미가 있지만 월세 계약자 대부분은 최근 임대료 인상폭이 그 이하라는 점에서, 실제 임대료 상한 조정 권한이 생긴 지방자치단체의 역할이 중요해졌다”고 덧붙였다. 

이번 주택임대차보호법 개정이 전월세 가격 안정으로 이어질지에 대해서도 논란이 분분하다. 재계약이 이뤄지는 전월세 인상률이 5% 이내에서 묶이는 데 따라 단기적으로는 가격 안정 효과가 있을 것으로 예상되지만 4년 뒤에는 한꺼번에 급등할 우려도 있기 때문이다. 다만, 4년 뒤 임대료는 그때의 시장 가격에 따라 결정된다는 점에서 섣불리 예단하기는 쉽지 않아 보인다. 한국감정원이 조사한 서울 지역 아파트 전셋값은 최근 1년간(2019년 7월 말 대비 이번주) 3.78% 올랐지만 직전 1년간(2018년 7월말~2019년 7월말)은 오히려 2.06% 하락했다.

전월세 계약 기간이 2년에서 4년으로 늘어나는 데 따라 시장에서 유통되는 전월세 물량이 빠르게 감소할 것이라는 예측도 제기된다. 특히 집주인 입장에서는 임대료 규제로 인해 그동안 ‘갭투자’(전세금을 낀 주택구매)를 이용한 자산증식 통로 구실을 했던 전세의 매력이 떨어지면서 이를 반전세나 월세로 돌리는 경향이 가속화할 것이라는 전망이다.

김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “안 그래도 정부가 양도소득세 비과세와 감면을 위한 주택 실거주 요건을 강화하면서 전세를 빼고 직접 살겠다는 집주인이 늘고 있는 가운데 이번 임대차보호법 시행이 이뤄지면서 앞으로 전세 물건이 좀 더 빠르게 감소할 가능성이 커졌다”며 “정부가 서울·수도권에서 임대주택을 포함한 충분한 주택이 공급된다는 신호를 주는 게 중요하다”고 말했다.