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문재인 정부는 부동산을 안다

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문재인 정부는 이명박과 박근혜가 만신창이로 만든 대한민국을 물려 받았다. 온전한 부분이 없지만 특히 부동산 부분은 심각하다. 이명박이 부동산 경기부양에 올인해 부동산 시장을 정상화시킬 장치들을 모조리 형해화시킨 데 이어 박근혜는 빚내서 집을 사라고 시민들의 등을 떠밀었다. 그 덕분에 부동산 시장은 다시 타올랐고 집값은 급등했다.

문재인 정부는 이명박과 박근혜가 풀어놓은 투기라는 괴물과 맞서고 있다. 현재까진 아주 잘 하고 있다. 우선 문재인 정부는 '8·2부동산 대책'을 통해 뜨겁게 달아오른 투기심리를 식혔다. 여기서 '8·2부동산 대책'을 대강 살펴보자.

'8·2부동산 대책'은 투기가 기승을 부리고 있는 지역을 청약조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나누고, 각각 규제의 강도를 달리 하고 있다. 청약조정대상지역에서는 청약 1순위 자격요건 강화, 가점제 적용확대, 오피스텔 전매 제한 강화 및 거주자 우선 분양 적용 등의 청약제도 개선, 양도세 가산세율 적용, 다주택자 장기 보유 특별공제 적용 배제, 1세대 1주택 양도세 비과세요건 강화, 분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄 적용 등 양도세 강화가 적용된다.

투기과열지구는 여기에 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한, 정비사업 분양 재당첨 제한, 재건축 조합원 지위 양도 제한 예외사유 강화 등의 재개발, 재건축 규제 정비, 거래시 자금 조달계획 및 입주 계획 신고 의무화, LTV 및 DTI강화가 추가된다. 끝으로 투기지역에선 청약조정대상지역과 투기과열지구의 규제가 고스란히 적용되며 여기에 주택담보대출 건수 제한이 추가된다.

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'8·2부동산 대책'을 요약하면 '투전판으로 전락한 청약시장을 실수요자 위주로 재편하고, 양도세를 높여 투기유인을 줄이며, 투기의 진앙 역할을 하고 있는 강남 재건축 시장에 투기세력이 진입하는 걸 억제하고, 금융규제를 통해 과잉유동성이 부동산 시장으로 투입되는 총량을 억제하겠다'정도가 될 것이다.

문재인 정부는 '8·2부동산 대책'에 더해 '9·5부동산 대책'을 발표했다. '9·5부동산 대책'은 '8·2대책'의 추가대책이라고 할 수 있는데 성남시 분당구 및 대구시 수성구를 추가로 투기과열지구로 지정하고, 경기 및 인천의 일부 지역을 집중모니터링 대상으로 지정해 투기과열지구 추가지정 가능성을 열어놓았으며, 2015년 4월 이후 사실상 사문화됐던 민간택지에 대한 분양가상한제 적용을 부활시키는 것이 골자다. '9·5부동산 대책'은 정부가 부동산 시장을 예의 주시하고 있으며 투기를 용납하지 않겠다는 신호를 시장에 준 것이라고 평가하는 것이 온당할 것이다.

또한 문재인 정부는 '10.24가계부채종합대책'을 통해 DSR(총부채원리금상환비율)과 신 DTI(총부채상환비율)을 도입했다. DSR은 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 마이너스 통장, 자동차 할부금융 등 모든 금융권 대출 원리금 상환액을 기준으로 대출 한도를 책정하는 방식이기 때문에 추가 대출 한도가 줄어들 확률이 높다. 또한 신 DTI의 경우 직업과 연령 등의 요소를 반영해 미래 예상소득을 추계하고 대출 기간의 평균 예상소득을 기준으로 대출한도를 정하기 때문에 기존의 DTI에 비해 합리성이 재고될 것으로 예측된다. 문재인 정부는 '10.24가계부채종합대책'을 통해 과잉팽창한 가계부채를 관리하고, 부동산 시장으로 투기목적의 금융이 유입되는 걸 차단하려 한다.

문재인 정부는 거기에 '11.29주거복지로드맵'을 통해 공공임대 및 공공분양 100만호를 공급하기로 했다. 수요가 집중되는 수도권에 공적 주택을 대규모로 공급하겠다는 정책의지를 표시한 것이다.

정리하자면 문재인 정부는 일련의 대책을 통해 청약시장을 실수요자 위주로 재편하고, 양도세를 중과하며, 부동산 시장 급등의 주된 원인인 과잉유동성의 부동산 시장 유입을 관리하고, 공적 주택을 대거 공급하고 있는 것이다. 문제인식도 적확하고, 정책 조합도 효율적이며, 정책을 시장에 투사하는 타이밍도 좋다.

때마침 한국은행이 11월 30일 기준금리를 1.25%에서 1.50%로 인상했다. 금리인상은 자산거품 제거에 도움이 될 것이기에 문재인 정부에게는 호재다. 게다가 내년에는 강남재건축 시장에 영향을 줄 재건축초과이익환수제가 부활하고, 10년 이래 최대 규모의 아파트 공급물량이 대기하고 있다.

문재인 정부가 부동산 투기와 필사적으로, 그리고 효율적으로 싸운 덕분에 부동산 시장은 안정을 찾을 가능성이 커졌다. 시기상조라는 감이 없진 않지만 문재인 정부에게 박수를 쳐주고 싶다.