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'부동산 공화국'의 민낯

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한국사회가 부동산 공화국이라는 사실을 실증하는 연구결과가 최근 나왔다. 토지+자유 연구소가 최근 8년간 부동산 거래에서 발생한 매매차익 등을 분석한 결과를 발표한 것이다. 아래 기사가 연구소의 리포트를 잘 정리했다.

"부동산 매매차익 연간 200조 넘어"

27일 '토지+자유 연구소'가 내놓은 '부동산소득과 소득불평등' 보고서에 따르면 2007년부터 2014년까지 8년간 연평균 부동산 매매차익은 243조3000억원에 달하는 것으로 추산됐다.

이는 한국노동연구원의 한국노동패널 등 표본을 분석하거나 국세청의 양도소득세 자료를 활용한 기존 연구와 달리 취득세 통계를 이용해 구한 수치다. 패널을 이용한 조사는 표본이 제한적이어서 대표성이 떨어지고 양도세 통계를 활용한 분석은 비과세 대상인 1가구 1주택과 법인세 대상인 법인 등이 빠져 매매차익이 축소되는 결과를 낳는 반면 취득세 통계를 이용한 분석이 현실에 가장 가깝다는 게 보고서의 설명이다.

보고서는 먼저 부동산 취득시 납부하는 취득세액을 평균 취득세율로 나눠 한 해에 거래된 부동산 총액을 계산한 뒤 이를 다시 전체 부동산총액으로 나눠 거래비율을 구하고 평균보유기간을 추산했다.

...보고서는 주택은 7년, 일반건축물은 18년, 토지는 5년 보유하는 것으로 보고 부동산 매입 당시(주택의 경우 7년전) 가격에 보유기간 동안 물가상승률까지 고려한 매입비용의 현재가치를 매각액에서 빼는 방식으로 차익을 계산했다. 그 결과 주택 매매차익은 연평균 116조원, 일반건축물은 71조8000억원, 토지는 55조6000억원에 달했다.

보고서는 "무주택 세대가 절반(45~48%)에 가깝고 민유지의 97.3%를 인구의 10%가 소유하고 있어 대부분 사람들은 부동산 매매차익을 전혀 누리지 못하고 있는 현실을 고려하면 부동산 매매차익이 소득불평등의 중요한 원인이 된다고 할 수 있다"고 주장했다.

...보고서는 매매차익 외에 귀속임대료도 부동산소득에 포함시킬 것을 제안했다. 귀속임대료란 자기 집을 타인에게 임대해 준다고 가정했을 때 얻을 수 있는 소득을 의미한다. 현금으로 손에 쥐는 소득은 아니지만 집이 없다면 누릴 수 없는 사실상 소득에 해당된다는 게 보고서의 설명이다. 임금소득이 같더라도 부동산을 소유했느냐에 따라 경제력의 차이가 나는 현실을 반영하기 위해선 귀속임대료를 부동산소득에 포함시켜야 한다는 얘기다.

귀속임대료 수준을 주택은 4%, 일반건축물은 5%, 농지 1.5%, 기타 토지는 0.5%로 보고 계산한 결과 전체 귀속임대료는 2007년 165조7000억원, 2010년 202조5000억원, 2014년에는 246조8000억원이 발생하는 것으로 나타났다.

2007~2014년 기간 동안 매매차익과 귀속임대료를 합한 부동산소득은 연평균 450조원에 달했다.


토지+자유 연구소의 이번 연구결과는 미실현 자본이득이 아니라 실제 거래나 임대를 통해 실현된 자본이득을 추정했다는 점과 임대소득(귀속임대료 포함)을 포함했다는 점에서 의의가 크다. 2007~2014년 사이에 부동산의 매매 및 임대로 인한 자본이득이 연평균 450조원이라는 사실은 너무나 충격적이다. 부동산의 매매 및 임대로 인한 자본이득이 얼마나 크냐면 2007년 같은 경우 국내총생산의 40%를 넘을 정도다. 특기할 점은 매매차익에 비해 임대소득(귀속임대료 포함)의 크기가 꽤 가파르게 상승하고 있다는 사실이다. 2013년부터는 임대소득이 매매차익을 앞지를 정도다. 극심한 전세난과 월세위주의 임대차시장 재편이 주된 원인일 것이다.

천문학적이라는 말로도 부족한 부동산 자본이득이 극악한 것은 소수에게 그 이익이 전유된다는 사실 때문이다. 무주택 세대가 전체 세대의 절반에 육박하는데다 인구의 90%가 민유지 중 3%미만을 소유하고 있다는 점을 감안할 때 부동산 자본이득이 소수에게만 집중된다는 사실을 확연히 알 수 있다. 천문학적 부동산 자본이득의 발생 및 발생된 자본이득의 소수에 의한 과점이 소득양극화의 주된 원인인 셈이다.

부동산 자본이득의 발생 및 발생된 자본이득의 소수에 의한 전유는 생산과 소비를 위축시키고, 분배를 악화시키며, 경기변동의 진폭을 크게 만드는 등의 악영향을 미친다. 또한 토건분야에 엄청난 예산 할당(중앙정부, 지방정부 공히)을 강요하며, 토건형 산업구조를 고착시키고, 부정부패를 양산하며, 주기적 경제위기를 야기하고, 근로의욕을 결정적으로 저해한다. 비유컨대 부동산 자본이득의 발생 및 발생된 자본이득의 소수에 의한 전유는 정치, 경제, 사회 전 부면에 치명적인 질병을 일으키는 병원균과도 같다.

건강하고 지속가능한 자본주의 시장경제는 각종 불로소득(=지대)의 발생을 차단하거나 공적으로 환수하는 것에서 출발한다. 그런 관점에서 보자면 한국사회는 건강하고 지속가능한 자본주의 시장경제와는 거리가 멀어도 너무 멀다. 다음에 들어설 정부는 무엇보다 한국사회에 만연한 각종 불로소득의 차단 및 환수에 집중해야 한다. 그 출발점이 부동산 불로소득이라는 것은 긴 말이 필요치 않을 것이다. 아이들의 장래 꿈이 건물주인 나라에 희망이 있을 리 없다

* 뉴스타파에도 기고한 글입니다.