문재인 정부가 다주택자들에게 세번째 경고를 내렸다

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정부가 새로운 가계부채 대책을 내놨다. 26일 금융위원회가 발표한 '금융회사 여신심사 선진화 방안'에 따르면 앞으로 집을 사기 위해 받을수 있는 담보 대출의 폭은 더욱 줄어들 전망이다.

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주택담보대출의 대출금액을 산정하기 위해 적용되는 규칙은 크게 두 가지가 있다. 첫번째로는 LTV(Loan To Value ratio)로 담보물건(부동산)의 평가금액(가격)을 기준으로 대출금액을 산정하는 방식이다. 가령 담보물건이 1억이고 LTV가 40% 적용된다면 대출 가능 금액은 4,000만원 이하로 산정된다. 기존 70%였던 이 비율은 지난 6월에 60%로, 8월에는 서울을 중심으로 40%로 떨어졌다.

두번째는 DTI(Debt to income ratio)로 매월 갚아나갈 빚의 규모를 소득을 기준으로 산정하는 방식이다. 정부는 지난 두번의 부동산대책에 걸쳐 60%에서 40%(투기과열지구 기준)로 하향 조정한 바 있다. DTI가 낮아질 수록 대출이 가능한 금액도 낮아진다.

이번 조치는 신DTI 정책으로 불릴 만큼 바로 이 DTI의의 적용 강화에 주안점을 두고 있다.

기존 DTI의 경우엔 매 담보대출 때마다 새로이 적용했다. 기존 주택담보대출의 원리금 상환금액이 전혀 고려되지 않았고, 따라서 한 건 이상의 담보대출을 받는 경우에는 DTI의 적용의 의미가 떨어졌다. 하지만 내년부터 도입되는 신DTI는 차주의 '모든 주택담보대출의 원리금 상환부담액'이 반영된다. 담보대출로 구입한 집이 이미 한 채 있는 경우 새로운 주택을 구입하기 위해 받을 수 있는 대출 금액이 급격하게 떨어지게 된다. 사실상 다주택자를 노리고 내놓은 정책이다.

대출 심사를 강화하기만 한 것은 아니다. 앞으로는 대출을 받기 위한 소득을 산정함에 있어 앞으로의 소득 상승분을 반영할 수 있을 것으로 보인다. 여태까지는 40대 미만의 임금소득을 받는 무주택자에 한해서만 소득 상승분을 인정 받을 수 있었다. 하지만 바뀐 규정에서는 연령 등의 제한이 사라져 모든 실수요자가 혜택을 받을 수 있게 된다. 청년과 신혼부부의 경우에는 이 장래소득을 더 높게 인정, 대출 한도가 기존보다 더 높아질 전망이다.

이밖에도 정부는 이사 등 불가피한 목적으로 주택담보대출을 두 개 이상 보유하는 경우에는 새로운 DTI 규정을 완화해서 적용하고, 최근 1년치 소득만 확인했던 기존 DTI와 달리 최근 2년치 소득의 제출을 요구하는 등 주택담보대출의 현실성과 안정성을 확보하기 위한 정책들도 함께 내놨다.

DSR(Debt service ratio)의 도입도 예고했다. DSR은 DTI규제에서 한발 더 나아간 대출 규제 요건으로, 기존의 주택담보대출금액 뿐만 아니라 마이너스 통장 등을 포함한 신용대출까지 합산해서 대출 상환 금액을 적용하는 것으로 이 규정이 도입되면 기존에 신용대출 등을 보유하고 있던 사람이 새롭게 주택담보대출을 받을 경우 대출 산정 금액이 더욱 더 줄어들 것으로 보인다.

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올 들어 벌써 세번째 나온 정부의 부동산 대출 정책의 키워드는 가계부채의 건전성 확보, 다주택자 제한, 실수요자 보호 세가지로 꼽을 수 있다. 정부 당국은 "가계대출에 대한 여신심사시, 차주의 소득과 부채를 최대한 정확하게 포괄적으로 반영하여, 상환능력중심의 선진화된 여신관행 정착 및 안정적인 가계부채 관리"를 기대한다고 밝혔다. 또 "여신심사 강화시, 거주 목적의 실수요자, 청년층 등의 금융접근성이 일부 제약될 우려가 있는 바, 금융회사의 대출 건전성 강화라는 원칙이 훼손되지 않는 범위 내에서 다양한 실수요자 보호하겠다"고 덧붙였다.

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